Xác định nghĩa vụ thuế cho thuê trong năm 2026
Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP và nâng ngưỡng doanh thu không chịu GTGT, không phải nộp TNCN lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026. Cá nhân cho thuê bất động sản cần theo dõi tổng doanh thu cho thuê trong năm và thực hiện thủ tục thông báo/kê khai theo mẫu hiện hành, kể cả khi chưa phát sinh số thuế phải nộp. Khi doanh thu vượt ngưỡng, cách tính và kỳ khai phụ thuộc loại hình cho thuê và quy định tương ứng; cần đối chiếu hướng dẫn hiện hành trước khi tính hoặc nộp thay.
Nếu hợp đồng thỏa thuận doanh nghiệp khai và nộp thay, ghi rõ trách nhiệm, kỳ thanh toán, cách xác định doanh thu và chứng từ bàn giao. Mẫu cho tổ chức khai thay hoạt động cho thuê bất động sản đã được cập nhật theo Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC.
Hồ sơ doanh nghiệp nên lưu
- Hợp đồng nêu tài sản, mục đích thuê, thời hạn, giá, kỳ thanh toán và trách nhiệm thuế.
- Biên bản bàn giao hoặc chứng từ khác chứng minh tài sản được đưa vào sử dụng.
- Chứng từ thanh toán và hồ sơ chứng minh khoản chi phục vụ hoạt động kinh doanh.
- Hồ sơ kê khai/nộp thuế thay nếu doanh nghiệp nhận trách nhiệm theo hợp đồng.
Theo Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, khoản chi được trừ phải phát sinh thực tế, liên quan hoạt động kinh doanh và có đủ hóa đơn/chứng từ theo quy định. Khoản thanh toán từng lần từ 5 triệu đồng trở lên thuộc điều kiện chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt; đây không đồng nghĩa chỉ có chuyển khoản ngân hàng mới hợp lệ trong mọi trường hợp.
Ví dụ kiểm soát hợp đồng
Công ty thuê kho của cá nhân theo hợp đồng 12 tháng. Trước kỳ thanh toán, kế toán đối chiếu hợp đồng, chứng từ bàn giao, khoản tiền thực trả, thỏa thuận khai thuế thay và chứng từ nộp thuế (nếu phát sinh). Không tự tính GTGT/TNCN theo tỷ lệ 5% trên toàn bộ tiền thuê nếu chưa xác định đúng ngưỡng và căn cứ đang áp dụng.
Checklist
- Cộng doanh thu cho thuê của cá nhân theo quy định, không dùng ngưỡng 100 triệu đồng cũ.
- Xác định rõ doanh nghiệp có khai/nộp thay hay không.
- Kiểm tra chứng từ thanh toán theo giá trị từng lần và phương thức hợp lệ.
- Đối chiếu biểu mẫu và kỳ khai trên cổng thuế trước khi nộp.
Đọc thêm chi phí được trừ: checklist hồ sơ doanh nghiệp nên kiểm tra từng kỳ hoặc liên hệ dịch vụ tư vấn thuế Thuế Toàn Cầu.